상가나 주택 임대차 관계에서 임차인이 계약 기간이 종료되었거나 계약 해지 사유가 발생했음에도 불구하고 건물을 비워주지 않는 경우, 임대인은 법적으로 건물명도소송을 통해 부동산을 반환받을 수 있습니다.

최근 경기 침체와 소상공인·자영업자 폐업 증가로 인해 임대료 연체, 계약 종료 후 퇴거 거부 사례가 늘어나면서 건물명도소송 문의 역시 꾸준히 증가하고 있습니다.

다만, 임대인이 정당한 권리를 가지고 있음에도 불구하고 절차를 무시한 채 감정적으로 대응할 경우, 오히려 형사·민사상 불이익을 초래하는 사례도 적지 않습니다.

이번 글에서는 창원명도소송변호사 상담을 고민하시는 건물 임대인이 반드시 알아두어야 할 주요 주의사항과 법적 쟁점을 정리해 드리겠습니다.

1. 건물명도소송이란?

건물명도소송이란, 건물이나 토지를 정당한 권원 없이 점유하고 있는 사람을 상대로 해당 부동산의 인도를 청구하는 소송을 말합니다.

상가임대차의 경우 임대차계약이 종료되었거나 적법하게 해지되었음에도 임차인이 계속 점유를 유지하는 상황이 대표적입니다. 최근에는 월세 연체, 무단 전대, 계약 만료 후 퇴거 거부 등을 이유로 명도소송을 제기하는 사례가 증가하고 있습니다.

2. 계약이 끝났어도 무단출입은 불법이 될 수 있습니다

임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 점유를 계속하고 있는 경우, 임대인은 답답한 마음에 임차인이 자리를 비운 사이 출입문을 개방하거나 집기를 외부로 옮기고자 하는 경우가 있습니다. 그러나 이러한 행위는 각별한 주의가 필요합니다.

형법상 **주거침입죄(상가의 경우 건조물침입죄)**는 건물 소유자가 누구인지와 무관하게, ‘사실상 점유자의 평온’을 보호합니다. 즉, 계약이 종료되었다 하더라도 임차인이 점유 중이라면 임대인의 무단 출입은 위법으로 판단될 수 있습니다.

더 나아가 집기나 비품을 훼손할 경우 손괴죄가 문제 될 수 있고, 자물쇠 파손이나 물리적 충돌이 발생하면 민사상 손해배상 책임으로까지 이어질 수 있습니다.

3. 단전·단수 조치의 법적 한계

임차인을 퇴거시키기 위한 수단으로 전기·수도·가스 공급을 차단하는 경우도 종종 발생합니다. 그러나 상가임대차에서는 이러한 행위가 영업방해 또는 업무방해로 형사처벌 대상이 될 수 있어 매우 위험합니다.

대법원 2018다38607 판결은 단전·단수 조치가 적법하기 위해서는

① 법령이나 관리규약 등 명확한 근거가 존재해야 하고,

② 조치의 목적, 경위, 피해 정도 등을 종합해 사회통념상 상당성이 인정되어야 한다고 판시하고 있습니다.

근거 규약이 없거나 무효인 경우에는 원칙적으로 위법으로 판단되며, 예외적인 경우에만 제한적으로 허용됩니다.

4. 건물명도소송 절차와 준비사항

건물명도소송을 제기하기 위해서는 먼저 임대차계약 종료 또는 해지 사유가 적법하게 발생했다는 점을 입증해야 합니다. 이를 위해 임대차계약서, 해지 통보서, 임대료 연체 내역 등 관련 자료를 철저히 준비해야 합니다.

그 다음 단계로는 임차인에게 계약 종료 사실과 퇴거 요청을 공식적으로 알리기 위한 내용증명 발송이 필요합니다. 이는 향후 소송에서 임대인이 정당하게 권리를 행사했음을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.

이후 관할 법원에 건물인도청구 소송을 제기하게 되며, 승소 판결 이후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않는 경우에는 법원 집행관을 통한 강제집행 절차를 진행해야 합니다. 이 과정에서는 추가 비용과 시간이 소요될 수 있으므로 사전에 충분한 검토가 필요합니다.

5. 명도소송 전, 부동산전문변호사 상담이 필요한 이유

건물명도소송은 단순히 임차인을 내보내는 문제가 아니라, 법이 정한 절차와 요건을 철저히 지켜야만 임대인의 권리를 온전히 보호할 수 있는 민감한 분쟁입니다.

정당한 권리자라 하더라도 무리한 자력구제는 오히려 형사·민사상 불이익으로 이어질 수 있으므로, 소송 전 단계부터 신중한 전략 수립이 중요합니다.

특히 임대인과 임차인 간 갈등이 극심하거나 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우라면, 처음부터 창원명도소송변호사 등 부동산 분쟁에 대한 경험이 풍부한 법률전문가의 조력을 받아 대응하는 것이 안전한 선택이 될 수 있습니다.

법적 절차를 준수한 건물명도소송 진행은 임대인의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다. 상황에 맞는 전략 수립과 정확한 절차 진행을 통해 불필요한 분쟁과 위험을 사전에 예방하시기 바랍니다.